文
苏阳
1.
撇开错综复杂的楼市情绪，数据是最真实的。
今天上午，透明售房网数据显示，经过官方认证的二手房挂牌量套，逼近7万套。如果算上没有经过正规渠道核验的“隐性”房源数量，这个数据只怕更加触目惊心。
我估计，其实早就失守7万套大关。
记在我的工作本上的两个数据：去年10月底，二手房挂牌量套；今年2月底则是套。与今天数据相比，仅20天，二手房的显性库存又增加了将近套。
时间追溯到去年3月底，挂牌的二手房只有2.5万套。
2.
更值得警惕的数据是，从3月开始，杭州市区二手房挂牌增幅的速度大约是每天套。
即使3月的二手房成交量，真的能够像机构预测的那样突破套，每天的消化量也只有两三百套。
这是一个进水量远大于出水量的蓄水池。
再这样下去，水池里的水只怕迟早会溢出来。
◎来源：杭州我爱我家市场研究中心
3.
接下去，二手房价格怎么走？
正值杭州楼市小阳春之际，很多人非常迷茫。迷茫的背后是焦虑，焦虑之下必然有产生情不自禁的冲动和盲目。
我们知道，去年六七月份，多少人站在二手房高岗上。
4.
上周末，每次下楼，总能在我家小区里，看到不同中介公司和不同面孔的中介人员，带看的频次明显增加。朋友圈里，更是各种煽动买方情绪的文字和截图。
事实上，苦熬半年之后，中介这个月日子好过不少。
过去一周，杭州二手房成交套，是近8个月以来成交量最高的一周。有机构预测，3月成交量可能破套。
5.
焦虑是最坏的东西，没有之一。
3月17日，某中介公司反馈：锦绣之城以总价万与一买家签订了一纸意向合同，还未正式网签，如果到时以这个价格网签，算上8.7万的个税和13万的契税。折合下来6.93万/平方。
即使最后房东再给一点让价空间，也是惊人的单价了。
6.
很多前几个月把挂牌价调低的房东，最近又自信爆表地调高了挂牌价。不过，对于房东来说，目前的二手房市场也是相当残酷：走量，不走价。
据各大中介给我的反馈信息：聪明理性的房东，都想抓取这一波焦虑行情，愿意降价出货。
总的来说，价格基本持平，成交量上去了。
预期摇摆不定之下，出现一阵供需两旺的行情。
7.
但是，限购不放开，需求端不可能源源不断。
我之前就说过：没有投资需求持续入场，单凭刚需和刚改，无法支撑起整个杭州楼市新房和二手房成交。而事实上，今年是最缺投资客的一年。
后续购买力很可能疲乏。而供应端，不管一手房还是二手房，仍有巨大的进水量。
8.
这些二手房都是哪里上来的？
其一，是不少改善需求的购房者，都希望能在这一波行情中完成置换。而他们之中，有很多并不是非常急切的换房需求，只不过在行情调动之下，提前透支了未来几年的置换需要。
受制于资金以及限购、限贷等调控政策，先卖后买是大部分人的操作。所以，市场上出现了一批抛售置换。
其二，从年开始，杭州卖出的新房实在太多了。
我粗略估算了一下，过去三年，杭州一共卖出了53万套房子。当然，可以预见的是，其中有不少，都是出于非自住需要而买下的。
年，杭州交付了近百个楼盘。让不少前几年卖出去的房子，流入二手房市场和租赁市场。
而今年，杭州预计要交付的楼盘有多个。
接下来，二手房挂牌量持续井喷几乎已经可以预见。
9.
同样是小阳春，相比去年，我们能直观感觉到的另一种数据变化，是一、二手房价格倒挂的减少。
去年开启摇号前后，杭州绝大部分板块的新房和二手房都存在着倒挂的现象。
夸张一点的，倒挂个万把块都是有的。
而现在，市面上的限价红盘越来越少。二手房价格也逐渐回落，趋于理性。毕竟，挂价虚高的二手房源，在真实市场中，确实很难成交。
10.
当然，未来几年内，杭州楼市的价值仍然是整体向上的。但是二手房市场盘整，也是大势所趋。
对于购房者来说，二手房市场如果真的发生踩踏，一定是好事情，能够带来更好的买房机会。
二手房买卖，本就是卖方、中介、买方共同博弈的过程。在相对冷静克制的市场里，买方才能占据心理优势，能有机会以一个较低的价格，买到真正合心意的房子。
11.
当然，市场也有可能瞬间反转。
一切都取决于预期和“看不见的手”。如果出现极端政策，7万套二手房，可以顷刻间消失。
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